Nieuwbouw: Hoe gaat het opleveringstraject in zijn werk?

Als kopersadviseur begeleiden wij kopers bij de aankoop van hun nieuwbouwwoning, dit doen wij in opdracht van de aannemer. Vanaf de aankoop van de woning tot de oplevering is de kopersadviseur het aanspreekpunt voor kopers. Naarmate de bouw vordert en de oplevering nadert, krijgen wij vaak vragen over de opleverplanning en -procedure. Wat is een voorschouw? Wanneer wordt mijn woning opgeleverd? Ik wil de oplevering verplaatsen, is dat mogelijk?

In dit artikel een toelichting op de meest gestelde vragen.

Voorschouw

Tijdens de voorschouw (een soort repetitie van de oplevering) krijgen kopers de gelegenheid om te controleren of de woning volgens de afspraken is gebouwd. Tijdens de voorschouw is de woning nog niet 100% gereed. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat nog niet al het sanitair gereed is of dat de aannemer nog zaken moeten afwerken. Toch vindt de voorschouw plaats, zodat eventuele onvolkomenheden eventueel voor oplevering kunnen worden opgelost. Over het algemeen verzamelen de kopers zich bij de bouwkeet en krijgen dan een korte toelichting door een medewerker van de aannemer. Vervolgens krijgen de kopers circa 1,5 uur de gelegenheid om zelfstandig (of bij sommige aannemers onder begeleiding) de woning te controleren. Voor de kopers is het verstandig om de bouwnummertekening en het totaaloverzicht van het meer- en minderwerk bij de hand te hebben. Mochten er gebreken zijn, dan kunnen de kopers dat opnemen op een daarvoor bestemd formulier. Zorg ervoor dat er een foto (kopie) gemaakt wordt van het formulier, dit formulier wordt namelijk aan de uitvoerder overhandigd. Het uitvoeringsteam zal de punten vervolgens nalopen en indien noodzakelijk voor oplevering corrigeren.

Let op: een voorschouw is niet verplicht, zodoende maakt dit niet bij iedere aannemer deel uit van de opleverprocedure.

Oplevering

Wanneer de voorschouw heeft plaatsgevonden vindt binnen ca. 2-3 weken de definitieve oplevering van de woning plaats. De kopers worden voor de oplevering uitgenodigd om samen met een medewerker van de aannemer of opleverdeskundige, de woning te doorlopen. Het is ook mogelijk dat de kopers zelf een deskundige inschakelen om hen bij te staan. Tijdens de oplevering wordt (nogmaals) gecontroleerd of de woning conform afspraken is gebouwd en of al het gekochte meer- en minderwerk is gerealiseerd. Indien er tijdens de oplevering gebreken of onvolkomenheden naar voren komen, kunnen deze worden genoteerd op het proces-verbaal van oplevering. Let erop dat de discussiepunten worden genoteerd, dit kan namelijk achteraf niet worden gedaan. De aannemer heeft vervolgens 3 maanden de tijd om deze gebreken/onvolkomenheden te herstellen. Gedurende deze periode hebben de kopers het recht om 5% van de aanneemsom achter te houden bij de notaris. Dit wordt automatisch ingehouden bij de notaris wanneer er bijvoorbeeld gerealiseerd wordt onder Woningborg of SWK.

Het is voor de kopers gebruikelijk om tijdens de oplevering een deskundige van bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis mee te nemen. De datum van oplevering wordt over het algemeen twee weken van te voren definitief bekend gemaakt. Hierdoor kan het voorkomen dat Vereniging Eigen Huis, of een dergelijke partij, op dat specifieke moment geen beschikbaarheid meer heeft. Vanwege de vaak strakke opleverplanning die met meerdere partijen is vastgesteld, is het niet altijd mogelijk om de oplevering te verplaatsen. Indien de oplevering wel verplaatst moet worden, wordt deze ten alle tijden naar achteren verplaatst.

Als alle facturen voor de oplevering zijn voldaan, wordt de sleutel overgedragen na oplevering. Na de oplevering kunnen de kopers hun woning in gebruik nemen en zijn zij tevens geheel verantwoordelijk voor de woning. Gebreken die na oplevering worden ontdekt en zodoende niet op het proces-verbaal van oplevering zijn genoteerd, kunnen gemeld worden bij de nazorg/serviceafdeling van de aannemer. Zij zullen beoordelen of de tekortkoming onder de garanties of verantwoordelijkheid van de aannemer valt. Wanneer dit het geval is, zal de aannemer ervoor zorgen dat het gebrek wordt opgelost. Het kan ook voorkomen dat een gebrek wordt afgewezen, omdat dit door kopers zelf of door de leveranciers van kopers is ontstaan na oplevering. Dit valt vervolgens onder het eigen beheer van de kopers.

Omdat de rol van ons als kopersadviseur eindigt bij oplevering van een project, dragen wij het dossier voor de oplevering over aan de nazorg of serviceafdeling. De opleverpunten worden door de uitvoerder behandeld en voor overige zaken zijn zij na oplevering het eerste aanspreekpunt voor de nieuwe bewoners.

Opleverplanning

Voor ieder project zijn een vastgesteld aantal werkdagen opgenomen in de koop- en aannemingsovereenkomst. Een jaar heeft gemiddeld 180 werkbare dagen. De aannemer heeft het recht om deze werkbare dagen volledig te benutten. Werkbare dagen zijn dagen waarop door bouwers gewerkt kan worden, conform Woningborg. Zon- of feestdagen en de kerstvakantie zijn bijvoorbeeld geen werkbare werkdagen. Een werkdag kan onwerkbaar zijn als het slecht weer is (vorst, maar ook bij storm). Naarmate het bouwproces vordert, wordt de opleverprognose vaak door de aannemer verfijnt. De opleverplanning hoeft zodoende niet het maximaal aantal werkbare dagen te betreffen. De aannemer hanteert voor de opleverplanning vaak hun eigen werkplanning. Hierdoor kan het voorkomen dat de planning soms (meerdere malen) wordt bijgesteld door onvoorziene omstandigheden tijdens het bouwproces. De aannemer is tijdens de bouw van een woning namelijk afhankelijk van o.a. weersomstandigheden, onderaannemers, leveranciers en nutspartijen. Indien de opleverprognose tijdens de bouw wijzigt, worden kopers hier over geïnformeerd middels een nieuwsbrief. Het aangaan van verplichtingen ten opzichte van derden op basis van de prognose (leveranciers, verhuiswagen en dergelijke) is zodoende voor eigen risico van de koper. Tot de officiële uitnodiging wordt verzonden blijft de gegeven planning een prognose.